Die richtige Kaufpreisfinanzierung

Der Leitzins hat unmittelbare Auswirkung auf die Zinsen für Baukredite. Diese spielen bei der Finanzierung der Immobilie eine entscheidende Rolle. Ebenso das Eigenkapital und der Tilgungssatz. Aber wie hängt das alles zusammen und wie sieht der Ablauf in der Praxis aus?

1. Leitzins und Baufinanzierung

Wie hängen Leitzins und Baufinanzierung zusammen und welche Auswirkungen hat das auf Immobilienkäufer?

Steigt der Leitzins, wirkt sich das nicht unmittelbar auf die Zinsen für Baukredite aus. Dennoch hat der Anstieg auch teurere Immobilienkredite zur Folge. Wir erklären, wieso.

Die Finanzierungskonditionen sind an die Rendite von Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit gekoppelt. Daher passen sie sich nur langsam an die veränderten Bedingungen an.

2. Ablauf in der Praxis

Die Bank leiht sich Geld von institutionellen Investoren und finanziert damit Immobilienkredite. Im Gegenzug erhalten die Anleger Pfandbriefe. Diese sind in der Regel mit Immobilien (die bereits der Bank gehören) abgesichert. Durch das Pfandbriefgesetzt (PfandBG) wird eine staatliche Regulierung ermöglicht. Der Zinssatz, den die Bank an den Investor bezahlen muss, wird als Pfandbriefzins bezeichnet. Diesen gibt die Bank, mit einem Aufschlag, an den Kreditnehmer des Baukredits weiter. Die vereinbarte Grundlage des Pfandbriefzins ist der Zinssatz der zehnjährigen Bundesanleihe. Steigen die Zinsen auf dem Geldmarkt, lockt das Anleger, die bisher aktiv am Kapitalmarkt investiert haben.

In der Folge sinkt die Nachfrage nach Staatsanleihen. Um Anleger zu finden, muss der Staat niedrigere Preise akzeptieren. Deutschland zahlt also höhere Zinsen an die Anleger, dadurch steigt die Rendite und die Anleihen werden attraktiver. So entsteht eine Kettenreaktion: Die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen steigen, das erhöht auch den Pfandbriefzins und am Ende die Zinsen für die Baufinanzierung.

3. Eigenkapital

Wer eine Immobilie kaufen will, benötigt Eigenkapital für die Finanzierung und die anfallenden Kaufnebenkosten, wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Diese müssen in der Regel mit eigenen Mitteln bezahlt werden. Finanzierungen ohne Eigenkapital sind zwar möglich, aber selten empfehlenswert. Dadurch wird die Kreditlast für Darlehensnehmer deutlich höher und die Banken bieten schlechtere Bedingungen (höhere Zinsen) an.

Allein die Kaufnebenkosten schlagen mit etwa 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Als Faustregel gilt daher: Käufer sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mitbringen. Weitere Mittel werden für Einrichtung und Renovierung der Immobilie benötigt.

4. Möglichst hoher Tilgungssatz

Es lohnt sich, einen möglichst hohen Tilgungssatz anzupeilen. So können Kreditnehmer Darlehen schneller zurückzahlen und eine Anschlussfinanzierung wird nicht nötig (oder nur für deutlich kleineren Darlehensteil). Die meisten Banken geben bessere Konditionen, je höher der Tilgungssatz ist. Empfehlenswert sind zwei bis drei Prozent der gesamten Darlehenssumme pro Jahr – die monatliche Belastung sollte dabei aber nicht 40 Prozent des Nettoeinkommens übersteigen.

Ansonsten drohen Liquiditäts-Engpässe. Wer die monatlichen Raten mehrmals nicht bedienen kann, riskiert eine Kündigung des Darlehens. Darum ist es wichtig einen Puffer einkalkulieren, auch für Zeiten, in denen sich das Einkommen reduziert (z.B. bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit). Möglichkeiten zu Sondertilgungen sollten bereits im Vorfeld vereinbart werden. So lassen sich schnell größere Teile des Darlehens ohne Strafzinsen abtragen.