Spezial: Erbschafts-Immobilie

1. Wer wird der Eigentümer der geerbten Immobilie?

Über ein Testament oder Erbvertrag kann der Nachlass nach eigenem Willen geregelt werden. Sollte der Erblasser für seinen Nachlass eine von der gesetzlichen Erbfolge abweichende Regelung treffen wollen, kann er das auf diesem Wege individuell entscheiden. Im Gegensatz zu einem Testament, bei dem eine handschriftliche Form in Verbindung mit der Unterschrift ausreicht, muss ein Erbvertrag zwingend von einem Notar beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein.

In Fällen, in denen keine letztwillige Verfügung vorliegt, gilt die Erbfolge nach dem gesetzlichen Erbrecht in folgender Form:

• Erben erster Ordnung: Kinder, Enkel und Urenkel des Erblassers
• Erben zweiter Ordnung: Eltern des Verstorbenen und deren Kinder sowie Kindeskinder, d.h. Geschwister, Neffen und Nichten
• Erben dritter Ordnung: Großeltern des Verstorbenen und deren Kinder sowie Kindeskinder, d.h. Tante, Onkel, Cousin, Cousine, …
• Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern des Verstorbenen und deren Kinder
• Erben fünfter Ordnung und fernerer Ordnungen: entfernte Verwandte und deren Kinder

2. Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie sich zunächst über das Vermögen und existierende Schulden des Verstorbenen informieren. Neben einigen Unterlagen benötigen Sie hierfür auch Einblick in die bestehenden Konten. Mit einer Erbschaft übernehmen Sie auch mögliche Schulden (z.B. aus Immobilienkrediten) und haften dafür mit Ihrem Privatvermögen.

Für die weitere Entscheidungsgrundlage stellen Sie sich folgende Fragen:

• In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
• Sind Investitionen für Instandhaltung oder Modernisierung notwendig?
• Was geschieht zukünftig mit Ihrer Immobilie
• Nutzen Sie sie selbst, wollen Sie lieber vermieten oder sogar verkaufen

Neben all diesen Formalitäten und wichtigen Entscheidungen haben Sie in dieser schweren Zeit vor allem auch emotional mit dem Verlust eines geliebten Menschen zu kämpfen. Zusätzlich muss die Entscheidung über die weitere Zukunft der Immobilie in der Regel recht schnell gefällt werden, um die laufenden Kosten nicht unnötig steigen zu lassen. Sollten Sie das Erbe ausschlagen wollen, müssen Sie ebenfalls schnell sein - der Gesetzgeber räumt Ihnen für diese Entscheidung lediglich sechs Wochen ein!

3. Wann benötigen Sie einen Erbschein?

Der Erbschein enthält die Information, wer Erbe ist und welcher Anteil am Erbe ihm zukommt - dieses Dokument belegt also den legitimen Rechtsnachfolger des Verstorbenen. In Fällen einer Erbengemeinschaft dokumentiert der Erbschein ebenfalls, zu welchen Teilen das Erbe an die einzelnen Parteien übergeht.

Nur wenn der Erbe eine Urkunde vorlegen kann, die dokumentiert, dass er der rechtmäßige Erbe ist, dürfen Banken, Versicherungen oder das Grundbuchamt das Erbe auf den Erben umschreiben.

Achtung: Der Erbschein wird nicht, wie oftmals fälschlicherweise angenommen, automatisch beim Tod einer Person ausgestellt! Er muss beim zuständigen Nachlassgericht beantragt werden. Der Erbschein kann dabei zu jeder Zeit beantragt werden und unterliegt keiner Frist. Wird der Erbschein beantragt, erklären sich die Erben gleichzeitig dazu bereit, das Erbe zu übernehmen und es kann damit nicht mehr abgelehnt werden. Achtung: Das gilt auch für mögliche bestehende Schulden.

Liegt ein notarielles Testament oder auch ein notarieller Erbvertrag vor, ist der Erbschein nicht unbedingt notwendig. Die endgültige Entscheidung darüber obliegt allerdings einzig im Ermessen des Grundbuchamts.

Folgende Angaben müssen beim Erbscheinantrag gemacht werden:

Als gesetzlicher Erbe:

• Todeszeitpunkt des Erblassers
• Den letzten gewöhnlichen Aufenthalt und die Staatsangehörigkeit des Erblassers
• Das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erben und Erblasser
• Ob und welche Person ggf. vorrangig erben
• Ob und welche Verfügung von Todes wegen (z.B. Testament) vorhanden sind
• Ob ein gerichtlicher Rechtsstreit über das Erbe geführt wird
• Dass er das Erbe angenommen hat
• Die Größe seines Erbteils

Als testamentarischer Erbe:

• Das Testament bzw. sonstige Verfügungen von Todes wegen
• Angabe, welche Verfügungen von Todes wegen es gibt
• Todeszeitpunkt des Erblassers
• Den letzten gewöhnlichen Aufenthalt und die Staatsangehörigkeit des Erblassers
• Ob ein gerichtlicher Rechtsstreit über das Erbe geführt wird
• Dass er das Erbe angenommen hat
• Die Größe seines Erbteils

Durch Urkunden nachzuweisen sind nur der Todeszeitpunkt (Sterbeurkunde), das Verwandschaftsverhältnis und das Testament (soweit nicht die gesetzliche Erbfolge greift) sowie beim Notar die Identität (Ausweis).

4. Der Grundbucheintrag

Tritt durch Erbschaft ein Eigentumswechsel an einer Immobilie ein, ist das Grundbuchamt von Amts wegen gehalten, den Erben zu einem Berichtigungsantrag aufzufordern, der in der Praxis aber oft unterbleibt, weswegen oft noch Jahre nach dem Erbfall der Verstorbene als Eigentümer eingetragen ist. Eigentümer ist der Erbe trotzdem geworden. Es empfiehlt dennoch immer, das Grundbuch insoweit berichtigen zu lassen.

Dazu muss im zuständigen Grundbuchamt ein Antrag gestellt werden, einen Notar müssen Sie dafür nicht beauftragen. Durch die Vorlage des Erbscheins, das Testament oder den Erbvertrag muss der Antragsteller dem Grundbuchamt die Erbfolge nachweisen. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers oder nach einer späteren Erbauseinandersetzung eingereicht, ist die Umschreibung der Immobilie auf den oder die neuen Erben kostenfrei. Bei einer späteren Antragstellung können dafür Kosten anfallen.

5. Die Erbengemeinschaft

Sicherlich haben Sie den Begriff Erbengemeinschaft schon einmal gehört. Doch was verbirgt sich dahinter genau und welche Rechte und Pflichten gehen damit einher?

Wenn mehrere Hinterbliebene ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erben, entsteht Kraft Gesetzes automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese ist eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Jeder Erbe ist automatisch Mitglied und kann nur durch Aufhebung/Teilung entlassen werden. Die Mitglieder handeln wirksam immer nur gemeinsam, solange sie nicht einen oder mehrere Erben gesondert bevollmächtigen. Insbesondere dann, wenn einzelne Erben schwer erreichbar, krank/geschäftsunfähig oder unwillig sind, wird die Verwaltung des Erbes oft schwierig.

Für die Erben ergeben sich dabei auch einige Pflichten: Bleibt die Immobilie vorerst im Besitz der Erben, müssen sie für die laufenden Kosten wie Reparaturen und Investitionen in die Instandhaltung, Grundsteuer, Abwasser und Gebühren für die Müllabfuhr aufkommen.

6. Warum eine Generalvollmacht wichtig ist

Immer wieder geraten Menschen in Situationen, die den Verkauf der eigenen Immobilie notwendig machen. Der Aufenthalt in Alten- oder Pflegeheimen kann kostspielig sein und die wirtschaftliche Fähigkeit der Betroffenen überschreiten. In solchen Fällen führt oftmals kein Weg am Immobilienverkauf vorbei. Die Krankheit (wie z.B. Demenz) und/oder Pflegebedürftigkeit führt leider häufig dazu, dass die Eigentümer diesen nicht mehr selbst abwickeln können.

Liegt keine unbeschränkte Vollmacht vor, muss beim zuständigen Betreuungsgericht ein Betreuer bestellt werden, der für die Eigentümer den Verkauf der Immobilie abwickelt. Wird durch das Gericht ein hauptamtlicher Betreuer bestellt, führt das zu weiteren Kosten für die Pflegebedürftigen! Durch die knappe Personalsituation kann es außerdem viele Monate dauern, bis ein Betreuer bestellt und eingesetzt ist. Außerdem regelt der Betreuer auch alle anderen Vermögensangelegenheiten, was zur Folge hat, dass die Betreuten nicht mehr über ihre eigenen Konten verfügen können (wenn das Betreuungsgericht einen Einwilligungsvorbehalt anordnet). Auch die Kinder bzw. rechtmäßigen Erben haben in diesem Fall keine eigenständige Handlungsmöglichkeit!

Vermeiden Sie diese langwierige Prozedur und sorgen Sie bereits frühzeitig vor. Bestellen Sie einen eigenen Bevollmächtigen, der auf Grundlage einer Generalvollmacht handelt, sind all diese Schritte nicht notwendig! Es wird also weder ein Verkehrswertgutachten noch eine betreuungsgerichtliche Genehmigung notwendig. Außerdem fällt keine monatelange Wartezeit auf die Einsetzung des hauptamtlichen Betreuers an. So geraten Sie nicht in einen unnötig langen Prozess beim Verkauf Ihrer Immobilie.

Vollmacht ist Vertrauenssache!!

Mit einer Vollmacht kann der Bevollmächtigte frei über Ihr Vermögen verfügen - auch ohne vorherige Abstimmung. Sowohl bei einer Generalvollmacht als auch einer Vollmacht, die explizit für die Veräußerung einer Immobilie bestimmt ist, sollten Sie diese nur an Personen erteilen, denen sie blind vertrauen können. Solange Sie geschäftsfähig sind, können Sie die erteilte Vollmacht zu jeder Zeit widerrufen.